MAR2023.- Estamos ya tan acostumbrados a leer en la prensa occidental el inminente caos, hundimiento o colapso de sea lo que sea de China que tendemos a pasar por alto todos estos comentarios. La crisis del sector inmobiliario es uno de esos temas recurrentes. Hace tan solo unos días The Economist Newspaper Limited titulaba “Tras el colapso inmobiliario en 2022, varias ciudades chinas están al borde de una crisis de deuda” y añadía como subtítulo “el resultado podría ser más protestas y caos en el mercado de bonos”. Parece que toda la tinta utilizada para anticipar el colapso inmobiliario chino vuelve a fracasar en su pronóstico.

Las burbujas inmobiliarias

Cuando hablamos de una burbuja inmobiliaria nos referimos a una situación en la que los precios de los bienes inmuebles se inflan excesivamente y de manera insostenible debido a una demanda excesiva y/o una especulación excesiva.

En el caso de China, ha habido preocupaciones sobre una posible burbuja inmobiliaria en el país durante varios años. Desde la década de 1990, China ha experimentado un rápido crecimiento económico y una urbanización acelerada, lo que ha llevado a una creciente demanda de viviendas y a un aumento en los precios inmobiliarios.

La especulación y la inversión excesiva en bienes raíces, combinados con una oferta excesiva de viviendas, pueden llevar a una burbuja inmobiliaria en el momento en que el crecimiento de la deuda de los hogares y de las empresas inmobiliarias pueden crear problemas financieros si los precios de la vivienda comienzan a caer.

El caso de España en 2005

Si alguien sabemos de crisis y burbujas inmobiliarias somos los españoles.

La crisis inmobiliaria en España en 2005 fue un período tremendo de declive en el sector de la construcción y de la vivienda que afectó gravemente a la economía española. La burbuja inmobiliaria que había estado en auge durante los años anteriores comenzó a colapsar en 2005, lo que provocó una disminución en los precios de la vivienda y un aumento en los niveles de deuda.

La causa principal de la crisis inmobiliaria en España fue el exceso de construcción de viviendas y el aumento en los precios de la vivienda que se había producido en los años anteriores. Muchos españoles compraron propiedades con la esperanza de obtener beneficios a corto plazo, lo que llevó a una especulación excesiva en el mercado inmobiliario.

El colapso del mercado inmobiliario en 2005 tuvo graves consecuencias económicas para España. La disminución en la construcción de viviendas provocó una caída en el empleo en el sector de la construcción, que era uno de los mayores empleadores de España en ese momento. Además, la disminución en los precios de la vivienda y el aumento en los niveles de deuda llevaron a una crisis financiera en todo el país.

El impago de los créditos e hipotecas llevó a buena parte de la banca a la quiebra siendo la mayor parte de las entidades financieras absorbidas por otros bancos. La quiebra financiera requirió el rescate de España por parte de lo que se llamó “los hombres de negro” (el FMI y la Comisión Europea).

Y como contrapartida del rescate y para hacer frente a la crisis inmobiliaria y financiera, el gobierno español implementó una serie de medidas de austeridad, incluyendo la reducción del gasto público y el aumento de los impuestos. Estas medidas tuvieron un impacto negativo en la economía española, que tardó varios años en recuperarse de la crisis.

La burbuja inmobiliaria en China

La burbuja inmobiliaria en China ha sido objeto de preocupación por parte de muchos expertos en el sector durante varios años. Según un informe del Fondo Monetario Internacional (FMI) de 2018, «los altos precios de la vivienda y la creciente deuda del sector inmobiliario son riesgos importantes para la economía china«. El informe también dijo que «los precios de la vivienda han crecido más rápido que los ingresos en las últimas dos décadas, lo que ha llevado a una brecha cada vez mayor entre los precios de la vivienda y la capacidad de pago de los hogares«.

En esta línea, la revista Forbes ha afirmado que «el aumento de los precios de la vivienda en China ha sido impulsado en gran medida por la especulación y la inversión excesiva en el sector inmobiliario«. Según el artículo, los inversores chinos han estado invirtiendo grandes sumas de dinero en propiedades en ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai, lo que ha llevado a un aumento significativo en los precios de la vivienda.

El gobierno chino ha venido tomando medidas para enfriar el mercado inmobiliario y prevenir una burbuja inmobiliaria. En 2017, el gobierno implementó medidas para reducir las compras de propiedades en ciudades clave y aumentar los requisitos de pago inicial para los compradores de viviendas. El consenso general es que estas medidas parecen haber tenido cierto éxito en frenar el aumento de los precios de la vivienda en algunas ciudades.

Sin embargo, el problema subsiguiente es si estas medidas están provocando la crisis del mercado. A esta idea de la innecesidad de las medidas para reducir los precios se apuntaba Bloomberg con un artículo en el que indicaba que «el mercado inmobiliario en China se está desacelerando y algunos creen que está en una burbuja que está a punto de explotar«.

La posible burbuja inmobiliaria en China ha sido objeto de debate y preocupación durante varios años. Según un artículo publicado en The Guardian en 2019, «los precios de la vivienda en las principales ciudades de China se han disparado en los últimos años, y muchos expertos advirtieron que el país se enfrenta a una peligrosa burbuja inmobiliaria«. El artículo también destaca que la deuda de las empresas inmobiliarias chinas ha crecido considerablemente y que algunos compradores de viviendas están tomando préstamos hipotecarios a tasas de interés extremadamente altas.

Como ya hemos indicado, desde la década de 1990, el país ha experimentado un rápido crecimiento económico y una urbanización acelerada, lo que ha llevado a una creciente demanda de viviendas y a un aumento en los precios inmobiliarios. Sin embargo, algunos expertos argumentan que la especulación y la inversión excesiva en bienes raíces, combinados con una oferta ampliada de viviendas, han llevado a una burbuja inmobiliaria. Según un informe de The Economist, «los precios de la vivienda en China se han duplicado en la última década, alimentados por una combinación de fuerte crecimiento económico, urbanización, relajación de las restricciones crediticias y especulación«. Además, el informe señala que «muchas ciudades están luchando contra un exceso de oferta de viviendas vacías» y que «el mercado inmobiliario se ha convertido en una fuente importante de deuda en el país«.

Las medidas adoptadas por el gobierno para desinflar la burbuja inmobiliaria

El gobierno chino ha tomado medidas para enfriar el mercado inmobiliario. En septiembre de 2021, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma (NDRC, por sus siglas en inglés) anunció nuevas restricciones a la propiedad de viviendas, incluyendo la prohibición de que las empresas inmobiliarias financiadas por el Estado compren terrenos en ciudades donde los precios de la vivienda son considerados «altos». Además, la NDRC anunció que se intensificará la supervisión de los préstamos bancarios a empresas del sector inmobiliario.

Hay que destacar, también, entre las medidas adoptadas por el gobierno chino para enfriar el mercado inmobiliario, la introducción de medidas de control de precios y restricciones a la compra de propiedades en algunas ciudades y, fundamentalmente, limitar la financiación de las empresas inmobiliarias e intensificar la supervisión de los préstamos bancarios a empresas del sector.

Además, el Banco Popular de China, el banco central del país, ha intensificado en 2021 la supervisión de los préstamos bancarios a empresas inmobiliarias y ha establecido restricciones a la financiación de proyectos inmobiliarios en algunos casos, con el objetivo de limitar los riesgos financieros asociados con el mercado inmobiliario.

La deuda de las empresas inmobiliarias en China era alta y venía creciendo en los últimos años. Según los datos del Banco Popular de China, la deuda de las empresas inmobiliarias del país alcanzó los 4,8 billones de yuanes (unos 740.000 millones de dólares) a finales de junio de 2021, lo que representaba un aumento del 3,9% interanual.

Los medios de comunicación chinos han informado, en su momento, sobre las medidas tomadas por el gobierno para enfriar el mercado inmobiliario y han destacado la importancia de garantizar la estabilidad financiera y social del país. Destacando, por ejemplo, en septiembre de 2021, la información de la agencia de noticias estatal Xinhua sobre las nuevas medidas de control de precios y restricciones a la propiedad de viviendas anunciadas por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma.

Igualmente, los medios chinos también han informado sobre la posible magnitud de una corrección de precios en el mercado inmobiliario y han señalado los riesgos financieros asociados con el sector. Por ejemplo, en agosto de 2021, el periódico China Daily informó que «una corrección a gran escala en el mercado inmobiliario podría tener un impacto significativo en la economía y la estabilidad social de China«.

A mediados de 2021, para reducir los niveles de deuda de los desarrolladores, el gobierno chino introdujo una política llamada «tres líneas rojas» que limitaba la capacidad de los desarrolladores para recaudar fondos a menos que sus índices de deuda estuvieran por debajo de los umbrales establecidos.

En resumen, la prensa china ha cubierto la situación del mercado inmobiliario en China y ha informado sobre las medidas tomadas por el gobierno para controlar los precios y limitar la especulación en el sector. También ha destacado los riesgos financieros asociados con una corrección de precios.

Las empresas inmobiliarias de China

Las empresas inmobiliarias en China son un sector importante de la economía del país y han experimentado un rápido crecimiento en las últimas décadas. Las empresas inmobiliarias chinas se dedican a la construcción y venta de viviendas, así como a la gestión y alquiler de propiedades.

Algunas de las empresas inmobiliarias más grandes de China son China Vanke, Country Garden, China Overseas Land & Investment y Evergrande Group. Estas empresas han experimentado un gran crecimiento en los últimos años y se han expandido tanto en el mercado interno como en el extranjero.

Las preocupaciones surgidas por la burbuja inmobiliaria en algunas ciudades, por la especulación en el mercado y por la alta deuda de algunas empresas inmobiliarias ha llevado al gobierno chino, como hemos anotado, a tomar medidas para controlar el mercado inmobiliario y a implementar políticas para limitar el endeudamiento de las empresas inmobiliarias y frenar el aumento de los precios de la vivienda.

En general, el sector inmobiliario es un componente importante de la economía china y ha experimentado un gran crecimiento en los últimos años, pero también enfrenta desafíos y riesgos.

El mercado inmobiliario chino es muy competitivo y está en constante evolución, destacamos en el siguiente cuadro las principales empresas.

Principales empresas inmobiliarias en China
China Vanke	Es la empresa inmobiliaria más grande de China por capitalización de mercado. Fue fundada en 1984 y se dedica principalmente a la construcción de viviendas residenciales y comerciales.
Evergrande Group	Es otra empresa inmobiliaria líder en China, que se dedica a la construcción y venta de viviendas, así como a la gestión de parques temáticos y centros turísticos.
Country Garden Holdings	Es una empresa inmobiliaria con sede en Guangdong que se enfoca en la construcción de comunidades residenciales y urbanas. También ha diversificado su negocio hacia el sector turístico y de entretenimiento.
China Resources Land	Es una empresa inmobiliaria estatal.
Poly Developments and Holdings Group	Fundada en 1992, Poly Developments es una de las empresas inmobiliarias más grandes de China. Se dedica principalmente a la construcción y venta de propiedades residenciales y comerciales.
Sunac China Holdings	Fundada en 2003, Sunac China Holdings es una empresa inmobiliaria que se dedica principalmente a la construcción de viviendas residenciales ya la gestión de parques temáticos y complejos turísticos.
China Overseas Land & Investment	Es una empresa estatal china que se dedica principalmente a la construcción y venta de viviendas residenciales y comerciales en China, así como a proyectos de infraestructura.
Agile Property	Fundada en 1985, Agile Property es una empresa inmobiliaria que se enfoca en la construcción de viviendas residenciales y comerciales de alta calidad en China. También se ha expandido a otros sectores, como el turismo y la gestión hotelera.
Greenland Holdings	Fundada en 1992, Greenland Holdings es una empresa inmobiliaria que se dedica principalmente a la construcción de viviendas residenciales y comerciales en China. También ha expandido su negocio a otros sectores, como la energía renovable y la gestión de infraestructuras.

La situación económica de las empresas inmobiliarias en China ha experimentado altibajos en los últimos años. Por un lado, el mercado inmobiliario chino es uno de los más grandes del mundo y ha experimentado un crecimiento constante en las últimas décadas, lo que ha sido un gran aliciente para las empresas inmobiliarias. Sin embargo, en los últimos años, el gobierno chino ha implementado una serie de medidas para frenar el crecimiento del mercado inmobiliario, debido a preocupaciones sobre la especulación y la sobrecarga de deuda en el sector.

El caso de Evergrande

Evergrande es una empresa inmobiliaria y de bienes raíces con sede en China que ha estado experimentando dificultades financieras en los últimos tiempos, lo que ha llevado a especulaciones sobre una posible quiebra.

La empresa ha estado luchando contra una deuda significativa, que se ha estimado en más de $300 mil millones de dólares estadounidenses, lo que ha llevado a una disminución en su calificación crediticia y ha provocado preocupaciones sobre su capacidad para pagar sus deudas y cumplir con sus compromisos financieros.

En septiembre de 2021, se informó que Evergrande había incumplido con los pagos de intereses sobre sus bonos y que estaba considerando la venta de activos para obtener efectivo. Desde entonces, ha habido informes contradictorios sobre la situación financiera de la empresa y los esfuerzos para resolver sus problemas de deuda. La empresa también ha experimentado una disminución en la demanda de sus propiedades, y se ha enfrentado a una presión cada vez mayor por parte de los reguladores chinos para reducir su deuda.
Desde entonces, la empresa ha estado en negociaciones con los acreedores y los reguladores para encontrar una solución a su situación financiera. La empresa ha ofrecido vender activos no esenciales y ha intentado atraer inversores externos para recaudar fondos adicionales. Además, el gobierno chino ha instado a los bancos estatales a ofrecer apoyo financiero a la empresa para evitar una posible quiebra que podría tener un impacto significativo en la economía china.

La situación financiera de Evergrande ha creado preocupaciones en los mercados financieros internacionales debido a la importancia de la empresa en el mercado chino y al volumen de su deuda.

El resultado de las medidas para desinflar la burbuja más el efecto de la pandemia del COVID 19 en 2022

El mercado inmobiliario chino ha estado sometido a una política de control de precios desde 2017, lo que ha afectado a la rentabilidad de las empresas inmobiliarias. Además, la pandemia de COVID-19 ha impactado en la economía china en general, incluyendo al sector inmobiliario. En particular, se han registrado disminuciones en la demanda de viviendas debido a las preocupaciones económicas y a las restricciones de movimiento.

Como consecuencia de estos desafíos, muchas empresas inmobiliarias chinas han adoptado estrategias para diversificar su negocio y mejorar su rentabilidad. Por ejemplo, algunas empresas han expandido sus sectores a otras actividades, como el turismo y la gestión hotelera, mientras que otras se han centrado en el desarrollo de proyectos de alta gama.

Todo ello ha llevado a un importante descenso tanto del sector inmobiliario como de la inversión inmobiliaria en 2022.

El sector inmobiliario de China cayó un 5,1% en 2022 respecto al año anterior, de acuerdo con los datos de valor añadido de la Oficina Nacional de Estadísticas citados por Reuters.

La inversión en desarrollo inmobiliario de China, por su parte, cayó un 10,0 por ciento interanual en 2022, de acuerdo con los mencionados datos de la Oficina Nacional de Estadísticas citados por Reuters. Esta reducción de la inversión en desarrollo inmobiliario es la primera que se produce en China desde que existen registros en 1999.

Las ventas también han sufrido la mayor reducción desde 1992.

¿Estabilización o crisis inmobiliaria?

¿Como valorar estos datos de 2022?

Es evidente que el freno de los precios de la vivienda para adecuarlos al poder adquisitivo social, la eliminación de la especulación como motor de compra (comprar para revender más caro) y el saneamiento económico de la deuda de las empresas inmobiliarias, se ha llevado a cabo durante 2022 sin que se haya producido la quiebra de las empresas, sin afectar al empleo agregado nacional y con un efecto sobre el PIB que no le ha impedido situarse por encima del resto de las principales economías mundiales.

Para la prensa occidental nos encontramos en plena crisis inmobiliaria de China.

Sin embargo y de acuerdo con las declaraciones de Guo Shuqing, presidente de la Comisión Reguladora de Seguros y Banca de China (CBIRC), en la conferencia anual del Financial Street Forum 2022 citadas por yicai.com, «recientemente, los medios de comunicación extranjeros han seguido publicitando la crisis inmobiliaria de China y el declive de la industria de la construcción. De hecho, China todavía se encuentra en un período pico de urbanización y en una etapa inicial de vitalización rural, y la inversión en activos fijos todavía tiene un gran potencial para un mayor crecimiento«.

Esta es la clave para interpretar la situación.

Se vienen haciendo comparaciones con la crisis inmobiliaria de Japón y sus duras consecuencias. La gran diferencia, la gran ventaja del mercado chino esta en el nivel de urbanización del país. Para que China llegue al nivel de urbanización de España, por ejemplo, se requiere que más de 250 millones de personas se trasladen del ámbito rural al urbano. China tiene por delante, en los próximos años, una ingente tarea de construcción urbana no solo de viviendas, sino también, de infraestructuras (hospitales, escuelas, ocio, comunicaciones, etc.) para cientos de millones de personas que se van a mover a las ciudades. El ritmo de urbanización de China es imparable y situará al país sin ninguna duda en los niveles de España en los próximos años.

Garantizada la demanda para los próximos años, el saneamiento del sector producido durante la pandemia no es sino la palanca del crecimiento que ya hemos comenzado a ver en 2023.

Las medidas adoptadas por el gobierno chino para reactivar el mercado inmobiliario

El gobierno chino ha venido tomando varias medidas para reactivar el mercado inmobiliario en el país, incluyendo:

1. Reducción de los requisitos de entrada para los compradores de vivienda: el gobierno ha reducido los requisitos de entrada para los compradores de vivienda, como la cantidad de pago inicial y la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, para fomentar la compra de viviendas y estimular la demanda.

2. Fomento de la construcción de viviendas asequibles: el gobierno ha promovido la construcción de viviendas asequibles en ciudades de todo el país para satisfacer la demanda de vivienda de la población de bajos ingresos.

3. Medidas de estímulo fiscal: el gobierno ha introducido medidas de estímulo fiscal, como la reducción de impuestos y tasas para las empresas del sector inmobiliario, para impulsar la inversión y la actividad económica en el sector.

4. Promoción del alquiler de viviendas: el gobierno ha fomentado el alquiler de viviendas en lugar de la compra, a través de la construcción de viviendas de alquiler público y la promoción de políticas de alquiler.

En noviembre de 2022 el gobierno adopta un paquete de 16 medidas que brindan una línea de crédito extendida a los desarrolladores financieramente asediados, al tiempo que relajan las restricciones anteriores sobre la compra de propiedades por parte de los compradores de viviendas.

De acuerdo con Global Times, “el nuevo paquete de medidas de reactivación del mercado de la vivienda incluye instruir a los bancos estatales para que aumenten sustancialmente los préstamos al sector, al tiempo que ofrecen financiamiento para ayudar a los desarrolladores inmobiliarios más fuertes a adquirir proyectos de vivienda sin terminar de los más débiles, como el China Evergrande Group, golpeado financieramente. Las medidas también permiten a los desarrolladores extender préstamos y bonos con vencimiento en los próximos seis meses hasta por 12 meses. Y, las nuevas políticas dictaminan que los desarrolladores de propiedad privada pueden recibir el mismo trato que las empresas de vivienda de propiedad estatal”.

El efecto inmediato de estas medidas ha sido la reanudación de los proyectos de viviendas estancados en construcción, desactivando el riesgo financiero de las hipotecas preconcedidas para la compra de esos inmuebles.

La situación del mercado inmobiliario chino en 2023

De acuerdo con el informe publicado en marzo por China Real Estate Information Corp (CRIC), las ventas de los 100 principales desarrolladores de China totalizaron 461.560 millones de yuanes (66.800 millones de dólares) en febrero, un aumento del 14,9 % anual y del 29,1 % mensual.

En enero y febrero, las ventas de los 10 principales desarrolladores aumentaron un 25 por ciento interanual.

De acuerdo con el informe del CRIC, las ventas acumuladas en los dos primeros meses de este año pusieron fin a la caída del sector inmobiliario y el mercado mostró signos de una rápida recuperación.

Global Times recoge las declaraciones de Liu Yong, investigador principal de la Academia de Índices de China (CIA): “En febrero, algunas ciudades reajustaron sus políticas de demanda para el mercado inmobiliario y hasta 30 ciudades redujeron el piso de las tasas de interés hipotecario para compradores de vivienda por primera vez a menos del 4 por ciento. Desde enero, las políticas de propiedad han seguido relajándose y algunas ciudades de segundo nivel continuaron anunciando políticas favorables. Al mismo tiempo, la demanda aumentó y más consumidores dijeron que esperaban comprar casas, lo que condujo al aumento de las ventas. Las ventas de viviendas en marzo seguirán creciendo vigorosamente«.

Desde el punto de vista financiero destacan las declaraciones efectuadas el pasado 3 de marzo por Pan Gongsheng, vicegobernador del Banco Popular de China (PBC) -el Banco Central de China-. De acuerdo con sus declaraciones, en enero de este año, los préstamos para el desarrollo inmobiliario aumentaron en más de 370.000 millones de yuanes (53.600 millones de dólares), un aumento interanual de 220.000 millones de yuanes, y la emisión de bonos inmobiliarios nacionales aumentó en 40.000 millones de yuanes, un 23 % más que en el mismo período de 2022.

El subgobernador del PBC ha insistido en la atención que el gobierno central presta al sano desarrollo del mercado inmobiliario basado en el principio de que “la vivienda es para vivir, no para especular”. El país ha conseguido frenar la rápida expansión del sector, los aumentos excesivos de precios y las burbujas en el mercado inmobiliario, añadió Pan en la rueda de prensa.

Bien, hemos analizado hasta aquí la situación del mercado, de las empresas y la política del gobierno y del Banco Central (PBC). Hemos visto, también, una demanda para los próximos años que necesita urbanizar a 250 millones de personas procedentes del mundo rural. Nos falta por observar la situación de los hogares chinos y su situación financiera para hacer frente a la compra de la vivienda.

Porque para estimular el mercado inmobiliario no solo se necesita un sector empresarial potente y unas políticas activas del gobierno, es necesario que la sociedad, los hogares chinos, tengan la capacidad económica para comprar las viviendas. Si nos fijamos en la siguiente gráfica publicada por Fernando Belinchón en El País el pasado 26 de febrero, podemos observar la enorme capacidad financiera desarrollada por los hogares chinos en los últimos años, tanto en lo que atañe al crecimiento de los depósitos como a la reducción de los prestamos existentes.

Con unas previsiones de crecimiento de todos los organismos internacionales para China en 2023 por encima del 5 por ciento, una clara decisión del gobierno de apoyo al sector inmobiliario, unos “hogares chinos con ahorros listos en la recamara” y, muy importante, una demanda embolsada en 2022 por la pandemia deseosa de acceder a la vivienda, nos hacen prever que 2023 representará el inicio de un nuevo ciclo de crecimiento inmobiliario en China.

 

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